L’investissement dans un bien immobilier permet de se constituer un capital. Entre l’ancien et le neuf, il y a de nombreuses différences avec des avantages et des inconvénients dans les deux cas. Cela dépendra de votre stratégie patrimoniale, en n’omettant pas l’emplacement !
Acheter dans l’ancien est souvent moins cher que dans le neuf. Pour autant, cela ne demande pas le même travail, comme l’évoque Me Nadège Chombart, notaire chez Notaires Office : « Cela va dépendre de chacun, de ses prédispositions. C’est aussi l’enjeu du quotidien. Dans l’ancien, il y a des travaux récurrents, dans le neuf, on est parti sur 10 ans sans souci. »
Investir dans l’ancien : avantages et inconvénients ?
Acquérir un bien dans l’ancien est intéressant car le prix de vente est souvent moindre, de l’ordre de 20 à 40%, les logements ont parfois du charme et peuvent être placés dans des quartiers attractifs. Pour faire du locatif, ce type d’acquisition sera généralement plus rentable, comme le précise Me Chombart : « La rentabilité finalement on peut la trouver très forte sur de l’ancien. La rentabilité c’est le loyer que je perçois en contrepartie de mon investissement et il est donc meilleur dans l’ancien que dans le neuf. » De la même manière, cet investissement sera également avantageux sur le plan fiscal : « On va pouvoir faire du déficit foncier, c’est-à-dire déduire les travaux, les aménagements, les gros travaux et autres au niveau des impôts. », poursuit Me Nadège Chombart Dans le même ordre, il existe dans l’ancien le dispositif « Denormandie » qui offre des réductions d’impôt sur le revenu pour tout investissement dans un logement situé dans une ville labellisée « Cœur de ville » et dont la revitalisation du centre-ville est la priorité de l’État.
A l’inverse, ce type d’acquisition peut avoir des contraintes. En effet, investir dans l’ancien nécessite d’avoir des connaissances dans le bâtiment ou de se faire aider par un professionnel lors de l’achat, pour éviter l’erreur d’appréciation du coût des travaux ou encore les mauvaises surprises (humidité dans le logement…). De la même manière, ces biens immobiliers sont très souvent des « passoires énergétiques », il faudra donc prévoir un budget conséquent pour les remettre aux normes. Enfin, Me Chombart met aussi en alerte sur le déficit foncier : « Attention, car ce qui aura été déduit auprès des impôts, ne pourra pas l’être au niveau de la revente et de la plus-value. »
Investir dans le neuf : avantages et inconvénients ?
Acquérir un bien immobilier dans le neuf offre une sécurité avec la garantie décennale, permet d’avoir directement un niveau d’équipements plus intéressant (logements vendus avec cave et parking par exemple) et un bien moins énergivore car mieux isolé. Investir dans le neuf donne aussi droit à un prêt à taux zéro et les frais d’acquisition sont moins élevés : entre 2et 3% contre 7 à 8% dans l’ancien.
A côté de cela, le neuf permet de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux, comme avec le dispositif « Pinel » par exemple. C’est ce que présente Me Nadège Chombart : « Il y a 150 000 logements neufs qui se vendent en France par an et 80% de ces logements se vendent dans le cadre d’un investissement locatif. Parce que l’État incite à investir dans la construction de logement. » Le Pinel ouvre droit à des réductions d’impôt mais dépendent aussi d’un zonage, comme le précise Me Chombart : « Il y a des emplacements où il n’y a pas de dispositifs dédiés au neuf, à l’inverse des zones tendues où les constructions sont encouragées par l’État. L’inconvénient de ces dispositifs, c’est qu’il y a un engagement de 9 ans. Les loyers sont aussi plafonnés. »
Enfin, pour aller plus loin, il existe encore d’autres solutions pour des particuliers qui ne souhaitent pas gérer des locataires : « Si le client ne veut pas gérer son locatif, il est possible d’investir dans du LMNP géré avec des logements en résidences seniors, étudiantes, de tourisme… », précise Me Chombart.
Alors, que choisir entre le neuf ou l’ancien ?
Globalement, l’investissement locatif répond à un objectif commun : la constitution d’un patrimoine. Cela peut aussi permettre d’avoir accès des réductions d’impôt, mais chaque dispositif comporte également ses spécificités : durée de défiscalisation, zonage, avantages fiscaux, etc.
Me Nadège Chombart donne quelques conseils : « Neuf ou ancien, il faut être vigilant à l’emplacement. C’est l’élément-clé et puis aussi votre budget. Tout le monde voudrait bien investir à Paris mais il faut en avoir les moyens ! L’idéal c’est d’avoir les deux dans son patrimoine : du neuf et de l’ancien, comme cela on peut profiter du déficit foncier et de l’économie d’impôt avec la défiscalisation du neuf. Et aussi, je préconise d’investir à 30 minutes de chez soi, cela rend la gestion plus facile ! »
Dans tous les cas, pour Me Chombart, l’investissement locatif est « un formidable outil de capitalisation. On dit généralement que cela représente 1/3 d’épargne et 2/3 payés par le locataire (ou une bonne partie en avantages fiscaux). »
A RETENIR : il n’y pas de solutions universelles pour l’investissement locatif en immobilier. Cela dépendra de l’appétence du client à vouloir se lancer dans des travaux, de sa volonté à gérer des locataires… Dans tous les cas, le seul critère où il faudra être vigilant c’est l’emplacement ! Spécialiste du droit immobilier, le notaire vous accompagne dans ce type de projet pour vous guider dans votre stratégie patrimoniale, vos optimisations fiscales…
